Обзоры

5 трендов офисной недвижимости Харькова

Бизнес-центры переполнены, IT-компании деликатно избавляются от соседей, а лофт перерос из модного слова хипстеров в потребность каждого арендатора. В целом эксперты выделяют несколько факторов, характерных для ситуации, которая сложилась сегодня на рынке офисной недвижимости.

IT — у руля

Рынок офисной недвижимости продолжает подстраиваться под IT-компании. Именно они являются в Харькове ключевыми арендаторами, все остальные — не такие уж существенные игроки. Как сообщила СтройОбзору эксперт по недвижимости Наталья Власенко, IT-ишники выдвигают довольно высокие требования к офису: не только к дизайну, но и к техническим характеристикам. За последние годы сложилась интересная ситуация: как только какая-то технологичная компания съезжает, на ее место сразу же находится новый арендатор. Потому что в офисе уже есть максимальные удобства.

Из классических пожеланий — IT-ишникам хочется работать в бизнес-центрах. Они также нуждаются в мощной электрике и серверах: необходимо, чтобы коммуникации выдерживали большую нагрузку. Обычно в IT-компаниях работники сидят очень плотно, поэтому арендодателям стоит позаботиться о современных системах кондиционирования и вентиляции. Именно это тянет больше всего электроэнергии. Помимо внутреннего оснащения офиса, им также важна авто- и вело-парковка.

Учитывая, что самые крупные и состоятельные арендаторы — это именно IT-компании, они позволяют себе диктовать собственные правила. И, что всем на руку, задавать высокую планку качества помещений.

Работаем где придется

За последние пять лет все бизнес-центры Харькова заполнились. Сформирован огромный ажиотаж. Как только кто-то съезжает из офиса, моментально находится замена. До кризиса 2014 года в Харькове вводилось в эксплуатацию несколько бизнес-центров в год. В Киеве — до 10 в год. Однако за последние пару лет в Харькове не введено ни одного. И заявлений, что до конца 2017 года какие-то объекты появятся, тоже нет. Есть несколько проектов, которые постоянно откладывают, но никто не знает их судьбу (БЦ «Бриллиантовый город», БЦ «Соломон»; VOOMY IT-Park). И есть несколько готовых зданий, но собственникам не хватает ресурсов для оснащения (например, по ул. 23 Августа, 31). Ажиотаж возник из-за того, что срок окупаемости бизнес-центра составляет не менее 10 лет, а в нашей стране прогнозировать более чем на три года очень рискованно. Поэтому застройщики не осмеливаются что-то строить.

Читайте также  Активность на харьковском рынке недвижимости присутствует только в сегменте дешевого жилья эконом-класса

Из-за этого арендаторы присматриваются к офисам в жилых зданиях и торговых центрах, а также помещениям, которые находятся в строительном состоянии.

Офисы в жилых домах обычно появляются на первых этажах новостроев, в которых собственники первоначально планировали разместить торговые точки. В некоторых зданиях просто невыгодно открывать магазины, потому что там очень маленькая проходимость. Новая фишка, хотя и не такая актуальная для Харькова, — использовать под офисы последние этажи жилых домов — пентхаусы — которые тоже строились как нежилой фонд. Но в Харькове их пока мало. Пентхаусы на 300-1000 кв. м. строят в новых домах, где выше 20 этажей, по всему периметру дома. И в них идеально делать лофт. К примеру, в ЖК «Монте Плаза» были такие площадки, они долго стояли в строительном виде, а сейчас, наконец, сдаются в аренду. Там есть офисы буквально от 50 кв. м.

Некоторые здания в строительном состоянии арендаторы до последнего кризиса вообще не рассматривали. Все хотели готовый офис, чтобы заехать и сразу работать. Сейчас компании, которые выросли и не могут снять дополнительные этажи в бизнес-центре, готовы к таким вариантам. Иногда они даже соглашаются переделать под офис какую-то фабрику.

Торговые центры также начали переоборудовать свои верхние этажи под офисы. Часто это связано с ошибками в планировке зданий. Практика показывает, что торговля подходит для первого, максимум — второго этажа, потому что люди не любят подниматься в магазины по лифтам или эскалаторам. Так, свои торговые площади на последних этажах уже переделала под офисы «Аве Плаза». Еще один пример — это бизнес-центр «Квартал», который был предназначен для торговли. Сейчас там практически все заняли офисами, торговым остался только первый этаж. Изначально туда заехал Samsung, выкупив огромную торговую площадь. Тогда же собственники убрали эскалаторы и сделали open-space. Сейчас там работает Gameloft.

Читайте также  Жилье Харькова: кредиты банки не дают, а дешевых квартир на рынке нет

Хочу лофт

Новая для Украины тенденция в моде — это лофт: как в коммерческой недвижимости, так и в жилой. Причем представления, а что же это такое, разнятся в зависимости от арендатора.

Интерьер лофта легче всего создать, если арендовать помещение в строительном состоянии: можно переделать и промышленный комплекс, и классические комнаты бизнес-центра. Как минимум, убрать подвесные потолки и обои, побелить или покрасить кирпич, отшлифовать бетон и положить на пол террасную доску. То есть минимум пространства закрывать, максимум открывать. Главное, все эти нововведения должны быть эргономичными, потому что требования по вентиляции, кондиционированию, электрике и освещению от дизайна не зависят.

Одно из неочевидных преимуществ лофта — в него легко вписать элементы фирменного стиля компании.

Цена — вверх

Цены на офис в гривне поднимаются, но они еще не соответствуют 2012 году, когда 15 долларов равнялись 120 гривнам. Подтягиваться цены будут еще долго: не год, и не два. Сейчас стоимость аренды офисов в центре города составляет 120-200 грн. за кв. м. Есть офисы-исключения, в которых сохранилась ставка в 15 долл., то есть 300-350 грн.

В прошлом году максимальная цена была на уровне 150 грн. Сейчас максимум около 200, и эта цена сохранится до конца года. В районах, приближенных к центру, цена составляет от 70 до 100 грн. за кв. м. Это, например, офисы возле станции метро Гагарина и площади Восстания. Павлово Поле мы уже считаем центром.

Тренд к аренде

Компании по-прежнему чаще арендуют, чем покупают офисы. Покупкой интересуются только те, кто давно развивают бизнес в Украине. Обычно речь идет о фирмах с иностранным капиталом. С одной стороны, им очень выгодно покупать недвижимость в Украине из-за низких цен, хотя сделать ремонт будет не так дешево. Но с другой стороны, их пугает нестабильная экономическая и политическая обстановка в стране. Не стоит забывать, что еще в 2014 году половина IT-компаний вывозила своих сотрудников в другие города.

Читайте также  Цены на квартиры в новостройках Киева, Харькова, Донецка и Днепропетровска

Компании задумываются купить здание, когда им уже не хватает места в бизнес-центре. Сейчас они не решаются на приобретение недвижимости, поэтому вытесняют соседей и занимают их помещения. Да и сами собственники не стремятся продавать офисы, от которых получают стабильных доход. Особенно если договоры подписаны с фиксацией к доллару.

Сделки покупки будут происходить чаще, если не исчезнет дефицит на рынке и цены на недвижимость не вырастут.