Обзоры

Мини-жилье для харьковчан: есть ли будущее у гостинок

Согласно действующему украинскому законодательству, а именно “Государственным строительным нормам”, утвержденным Госкомитетом по строительству и архитектуре, минимальная площадь однокомнатной квартиры не должна составлять менее 30 кв. м.

А smart-квартиры, мини-квартиры, квартиры-студии или гостинки, которые последние годы так прочно укрепились на рынке жилья – понятия условные, и такие определения в законодательстве отсутствуют.

Тем не менее, сегодня на рынке Харькова (как, впрочем, и других городах Украины) застройщики предлагают мини-квартиры от 11 кв. м.

Как показывает практика, ГАСК часто закрывает глаза на площади квартир, которые занижены по сравнению с требованиями. А застройщики обходят эту норму, проектируя все таким образом, чтобы метраж отдельных помещений квартиры суммарно соответствовал положениям ГСН.

Но в последнее время эксперты рынка говорят о том, что тренд с гостинками уже на исходе. И если несколько лет назад появление такого жилья произвело настоящий фурор (удобно, компактно, доступно, современно), то сегодня к нему относятся более критично. Многие застройщики и вовсе отходят от этого формата – совершенно по разным причинам.

ТРЕНД НА ИСХОДЕ

Многие застройщики уже постепенно начали отходить от такого типа жилья. Например «Воробьевы горы», которые переключились на полноценные квартиры и сейчас реализуют проект «Золотые Ключи» в районе Клочковской. Или застройщик ЖК «Карамель», который в скором времени презентует новый дом в Сокольниках. Как рассказал директор компании, которая осуществляет маркетинговое сопровождение этого проекта, Иван Гуськов, застройщики отходят от формата гостинок, в частности, опираясь и на емкость рынка.  

«Первопроходцы в Харькове были «Воробьевы горы», следом за этим строить такое жилье начали все, кому не лень. Начиная от мелких инвесторов, которые увидели старенькое здание и, с помощью реконструкции, решили из пяти квартир сделать 10. Емкость рынка, на мой взгляд, достаточно большая. И прежде всего это объясняется нашей экономикой, которая оставляет желать лучшего. Реальные доходы граждан не растут, ипотека очень дорогая, но спрос на жилье есть – люди создают семьи, рожают детей и им надо где-то жить», — отмечает эксперт.

Читайте также  Обзор рынка офисной недвижимости Харькова за июль 2017-го

КОРМУШКА ДЛЯ ИНВЕСТОРА

По словам Ивана Гуськова, 60% покупателей гостинок – это инвесторы. Покупатели, которые приобретают такие квартиры для себя – это те, кто просто не может позволить себе приобрести полноценное жилье.

Если сравнивать Харьков со столицей, то среди имеющихся предложений по малометражному жилью на сайте объявлений OLX, в Киеве гостинок перепродают больше. На момент просмотра предложений по покупке, по Киеву было 117 предложений жилья в новостройках, в то время, как по Харькову – всего 11.

Тем не менее, здесь есть свои особенности. Если объявления по Харькову – это в основном объявления, что называется «чистая перепродажа», то объявления по Киеву – это в основном предложения непосредственно от самих застройщиков.

А вот предложений по долгосрочной аренде малометражек в Харькове значительно больше – 78. По Киеву – 32. Предложений посуточной и почасовой аренды квартир-малюток в Харькове также больше. Посуточно OLX предлагает снять в Харькове 16 малометражек, тогда, как в Киеве, в наличие только 5 квартир и то – старого фонда. Таким образом, можно предположить, что в Харькове покупают больше малометражного жилья с целью дальнейшей сдачи его в аренду, чем в Киеве.

ВЫГОДНО ИЛИ НЕТ

Мнение о том, выгодно или нет строить гостинки, разделились. Крупные застройщики в принципе не принимают строительство подобного жилья.

«Гостинки – это полное несоблюдение строительных и санитарных норм», — считает председатель правления АО «Трест Жилстрой-1» Александр Харченко.

По словам генерального директора компании «Крона» Игоря Балаки, многие застройщики уже сегодня говорят о том, что строить такое жилье неинтересно и невыгодно, потому что обходится оно по себестоимости дороже, чем обычная квартира.

«Это жилье класса «эконом –». В конце нулевых, когда рынок стоял, нашлись умные ребята, которые обладали минимальным спекулятивным капиталом и понимали, что отдать 30-40 тыс. грн. за однокомнатную квартиру украинцы не могут, но при этом суммы в 10, 12, 15 тыс. у них есть. Этот сегмент какое-то время был локомотивом. А возникало такое жилье из старых административных площадей, общаг, даже заводских цехов. (Кстати, у некоторых девелоперов из-за этого есть проблемы с несоблюдением зонинга). Делалась минимальная перепланировка, и получались такие вот квартиры. Сейчас найти такие админплощади практически нереально. Себестоимость строительства гостинок от 250 до 400 долл. за кв. м., а продаются они на рынке от 400 до 700 долл.», — говорит эксперт.

Читайте также  Топ 5 элитных квартир в Харькове

Он добавляет, что все чаще такие квартиры начинают продавать уже с ремонтами и, как правило, ремонты уже включены в стоимость. Все это делается для того, чтобы реализовывать построенное жилье.

Не согласен с ним Иван Гуськов, по словам которого застройщикам было выгодно строить гостинки, а себестоимость квартиры-малышки или обычной однушки не сильно отличается. При этом стоимость квадратного метра в гостинке выше, чем в обычной квартире. 

На вопрос, почему же застройщик «Карамели» вышел на новый формат, спикер отвечает, что тут дело уже в возможностях и новых перспективах.

«Есть хороший земельный участок и именно он диктует, какое жилье должно быть построено. Если есть возможность возвести новостройку классом выше, то это будет целесообразней. Участок в Сокольниках предполагает строительство жилья более высокого класса», — говорит Иван Гуськов.

ПРОЩАТЬСЯ С ГОСТИНКАМИ РАНО

Тем не менее, все эксперты в один голос говорят, что пока прощаться с гостинками рано. Ну, во-первых, построенные новые дома никуда не денутся и будут еще долго в эксплуатации. А во-вторых, квартиры-малышки уже давно нашли свою категорию покупателей.

Это, прежде всего, молодежь: студенты или молодые семьи. Согласитесь, даже «малютка» в 18 кв. м – неплохой старт как для первой собственной квартиры.

«В целом же спрос на гостинки, если сравнивать с полноценным жильем, не так велик. Но молодые семьи с удовольствием переедут в гостинку от родителей. Также и для студентов – это идеальный вариант – лучше, чем в общаге. Можно посчитать, сколько денег родителям придется отдать за аренду жилья для своего студента (за 5 лет студенческой жизни) и сколько будет стоить своя, уже отдельная, квартира-гостинка. Кроме того, эту квартиру в будущем можно будет продать. То есть деньги не будут потеряны, как при съеме. Хотя, если наша экономика пойдет вверх, то это скажется и на рынке гостинок – у людей появятся деньги и они смогут покупать полноценное жилье», — говорит Иван Гуськов.

Читайте также  Что происходит на рынке недвижимости в Харькове

Он отмечает, что гостинки, в частности, для долгосрочной аренды, пользуются большой популярностью у иностранцев, которые снимают в нашем городе жилье. Кроме того, иностранные граждане согласны платить больше за съем, чем украинцы. 

«И, хотя этот тренд уже на исходе, все-таки в ближайшие годы на гостинки еще будет спрос. Хотя бы потому что такие квартиры могут решить проблему с расселением – например, для большой семьи, которой нужно разъехаться из трехкомнатной квартиры в несколько маленьких», — добавляет Игорь Балака.