Обзоры

Обзор Харьковского рынка недвижимости

Первичка VS Вторичка Харькова: ценовой поединок

Рынок недвижимости переживает не самые легкие времена. К сожалению, в последнее время практически не работает сравнительный способ ценообразования продаваемых объектов недвижимости. Другими словами, нет достаточного массива информации, для того, чтобы вывести рыночную стоимость квартиры, дома, участка, коммерческой недвижимости. Информацией по реальным сделкам обладают продавец и покупатель такой сделки, в лучшем случае риэлторы, участвующие в них. Все те цены предложений объектов, которые вы можете видеть на информационных порталах, да, если честно, и в базах данных агентств недвижимости может на десятки процентов, а иногда даже и в разы отличаться от цен реальных сделок. 

С началом раскручивания девальвационной спирали, инфляционными процессами, кризисными явлениями в банковской системе, инвестиции в жилую недвижимость по праву считались одним из наиболее надежных механизмов сохранения денежных средств. Это отразилось на уровне активности рынка жилой недвижимости, однако, в разной степени для первичного и вторичного жилья.

Если сегмент первичного жилья активно работал на протяжении всего 2014 г., несмотря на сложную социально-экономическую обстановку, то вторичный рынок жилой недвижимости Харькова, набрав обороты в конце 2013 г, весь 2014 г. двигался скорее по инерции, а ценовой тренд напоминал тормозной путь локомотива.

Во избежание полной остановки рынка, ценовая планка сегодня должна быть опущена. При этом снижения на 15‑20% (о чем говорили эксперты ООО «Проконсул» в начале 2014 г.) уже недостаточно, оптимальным на сегодняшний день является 30‑50%-я коррекция ценовых показателей, а также переход от долл.США к фиксации цен в гривне. В качестве доказательства оправданности подобного шага можно привести целый ряд аргументов.

1. Коэффициент доступности жилья (КДЖ)

В практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год.

Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

Читайте также  На рынке офисной недвижимости Харькова предложение превышает спрос

Ввиду отсутствия актуальных данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье, считается допустимым расчет коэффициента доступности жилья на основе следующих показателей:

— средней цены кв.м. жилья;

— совокупной среднегодовой заработной платы семьи, состоящей из 2‑х трудоспособных человек и ребенка; 

— минимальных годовых расходов из расчета на одного члена семьи (прожиточный минимум);

— соответствующая данному размеру семьи средняя площадь жилья (двухкомнатная квартира) — 45 кв.м.

Таким образом, по итогам 2014 г. среднестатистической семье харьковчан необходимо откладывать на приобретение двухкомнатной квартиры средства, оставшиеся после минимальных расходов на товары первой необходимости, в течение 14 лет (расчеты с учетом официального курса долл.США на конец декабря 2014 г. — 15,77 грн./1 долл.США). Принимая во внимание, разницу между официальным и реальным курсом валют, по состоянию на февраль 2015 г. среднестатистической семье копить на собственную двухкомнатную квартиру придется порядка 30 лет.

По европейским стандартам, оптимальным считается накопление средств на покупку квартиры в течение 3‑4 лет (средняя доступность жилья). При сегодняшнем среднем уровне доходов населения (средняя зарплата в Харьковской области на конец декабря 2014 г. — 3598 грн./мес., среднемесячная зарплата в Харькове в 2014 г. — 3270 грн./мес.) и реальном курсе долл.США (35‑40 грн./1 долл.США) для накопления на двухкомнатную квартиру за 7 лет (в 2 раза выше европейской нормы) средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке должна составлять 350‑400 долл. США (на 50% ниже текущей цены предложения).

2. Инфляционные процессы

По итогам 2014 г. цена предложения квартир в долларовом эквиваленте уменьшилась в среднем на 10‑16%,в гривне — выросла на 65‑78%. — среднемесячная заработная плата штатных сотрудников по г.Харькову по сравнению с 2013 г. увеличилась на 6%;

— согласно информации Госстата, за 2014 г. потребительские цены в стране выросли на 24,9% (в Харьковской области — на 25,3%). Реальный же рост цен на продовольственные продукты составил не менее 30‑35%;

Читайте также  В Харькове спрос на жилье растет, а цены падают

В то же время:

— официальный курс долл.США вырос за 2014 г. на 97%, реальный — в 2,9 раз;

— за 2014 г. тарифы на ЖКХ в среднем по Украине выросли на 40% (в Харьковской области — на 44%) и ожидается их дальнейшее повышение;

— цены на бензин в гривне за 2014 г. выросли на 64%, за январь-февраль 2015 г. — еще на 35% (итого рост по отношению к январю 2014 г. — в 2,2 раза);

Принимая во внимание данные факторы, средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке должна составлять 12900 грн. (370‑460 долл. США— по курсу 28‑35 грн./1 долл.США соответственно).

3. Изменение стоимости золота

Поскольку недвижимость, как коммерческая, так и жилая не относится к товарам первой необходимости, некорректно рассматривать ситуацию на вторичном рынке жилой недвижимости в привязке исключительно к изменению потребительских цен. Как было отмечено выше, в последний год повысилось значение жилой недвижимости как инвестиционного инструмента. В этой связи, при определении экономически оправданной стоимости кв.м жилья целесообразно провести параллель с другими альтернативными направлениями инвестиций:

— банковские депозиты: процентные ставки по депозитам физлиц в 2014 г. выросли более чем на 20%. Однако учитывая нестабильность банковской системы данный финансовый инструмент сегодня характеризуется высоким уровнем рисков (в течение 2014 г. ликвидировано 16 банков, по состоянию на конец декабря 2014 г. в стадии ликвидации находится 25 банков);

— драгоценные металлы (золото): стоимость золота за 2014 г. выросла в 2,3 раза (коммерческий курс).

Учитывая изменение стоимости золота, средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке должна составлять 18600 грн. (530‑660 долл. США— по курсу 28‑35 грн./1 долл.США соответственно).

4. Динамика ценовых показателей на первичном рынке жилья 

С февраля по декабрь 2014 г. средняя стоимость кв.м вторичного жилья в Харькове в долларовом эквиваленте впервые превысила стоимость кв.м первичной жилой недвижимости (рис. 2-а).

Динамика ценовых показателей на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости Харькова за 2008‑2014 гг

Читайте также  Обзор жилой недвижимости Харькова за ноябрь 2011 г. - ноябрь 2012 г.

Учитывая различия в стоимости кв.м жилья на первичном и вторичном рынке в 2008‑2013 гг. (по расчетным данным, цена предложения кв.м жилья в новостройках превышала цену предложения кв.м жилья на вторичном рынка в среднем на 20%), средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке должна составлять:

— ориентируясь на долларовую стоимость кв.м жилья на первичном рынке — 650‑710 долл.США/кв.м;

— ориентируясь на стоимость кв.м жилья на первичном рынке в гривне — 10900 грн./кв.м (310‑390 долл.США– по курсу 28‑35 грн./1 долл.США соответственно).

Наиболее логичным и оптимальным, по мнению экспертов является выбрать в качестве ориентира для ценообразования на вторичном рынке жилья — стоимость квартир в новостройках.

А именно для активизации вторичного рынка должен сохраняться указанный выше разрыв в стоимости на уровне порядка 20% (как в долл.США, так и в гривне). Соответственно, по состоянию на февраль 2015 г. оптимальная средняя цена предложения находится в диапазоне 500‑700 долл.США (средняя цена сделок — 450‑650 дол.США/кв.м).

Таким образом, цена квартиры ( в г. Харьков) должна составлять в среднем по городу:

 Тип квартиры 

 Стоимость 

предложения должна

составлять, долл. США 

 Фактическая стоимость предложения в Харькове на конец января 2015 г, долл. США 

 В целом

по городу

 Центральные 

районы

 Приближенные к

центру районы

 Спальные

районы 

 Отдаленные

районы 

 1-комнатная  19 800  33 300  48 400  39 400  29 800  23 300
 2-комнатная  27 000  44 600  65 000  52 500  39 500  32 900
 3-комнатная  42 000  60 000  97 200  70 600  52 400  40 500

Автор: ООО «Проконсул»